以前にも書いたが今年2月に夜逃げに近い感じで貸家1号が空室となってしまい入居率50％での運営が続いていた。そして11月、無事に入居者が決まり晴れて入居率100%を達成することができた。11月はフリーレントなので家賃的には12月より満室（満額）となる皮算用。
初めて経験する退去が夜逃げという貴重な経験だった今回の件。後悔と反省点ばかりの対応だったので記録をして公開しようと思う。
①退去後の物件確認が遅すぎる
②作業（リフォーム・清掃）が遅すぎる
①退去後の物件確認が遅すぎる
退去完了の報告を3月上旬に受けてから物件確認へ行くまでにおよそ1か月も開けてしまった。単純に確認に行くのが嫌だった（怖かった）からだ。夜逃げ同然で残置物もあったと聞いて物件の惨状を勝手に想像してしまったのだ。しかし、いざ勇気を出して行ってみるとなんて事は無かった。保証会社が残置物の撤去をしっかり行ってくれており、入居者が一部に施したDIY以外はすっかり賃貸以前のままだった。入居期間が一年と短期であったのも幸いした。
退去後、物件を確認に行こうが行くまいが現実は変わらない訳で、確認が遅れればカビの発生など物件の状態悪化が進むだけで良い事は何一つない。寝る前や入浴中などに気になってしまい精神衛生上も良くない。一分一秒でも早く物件確認には行く事の重要性を痛感した。
②作業（リフォーム・清掃）が遅すぎる
重い腰をあげてようやく物件確認に行ったものの、その後も先延ばしを重ね、物件との関わりから逃げていたように思う。子供の経験の為（ちょうど夏休みが始まる時期であった）などしっかりした理由はあった。しかし、だからと言って物件の状態が良くなる訳ではない。実際、室内のカビの発生や戸袋に鳥の巣が造営されたり、庭に雑草が生い茂ったりと日に日に物件の状態は悪化していた。空室期間は家賃収入はなく、火災保険や固定資産税の支払いは発生し、物件は悪化するという事を実感し、腰を上げたのが9月。
最終的に清掃のみでリフォームはせず、家賃を下げ、現況貸しという条件で入居募集をして1か月で決まった。結果は空室期間は実に8か月、逸失家賃は約50万円という投資家としては目も当てられない大失態を犯してしまった。
借入金の返済がないので無事に済んでいるが、借入金があった場合はこんなに悠長な対応をしていられなかっただろう。そしてその返済のプレッシャーに耐えれないと思うからこそ、投資としては非効率な100％自己資金でできる範囲でしか不動産投資をしていない訳だ。
投資家失格上等！無借金バンザイ！
。。。いつか借入金で不動産投資ができる位、自分をコントロールできる人間になりたい。
