さぼりーまん、大家になる 第2話 初の確定申告

新米大家となった1年目の確定申告の結果を記録しようと思う。いわば大家の通知表だ。匿名だから晒せるが、本来であればちょっと恥ずかしくて人に見せれない通知表だが。と言いつつ、実は妙な充実感から眺めながら食事していたりする。


●記念すべき人生初の損益計算書

※1棟目の入居2/15にあわせて開業届を提出。初年度は2/15~12/31(319日間)となる。


収入合計 690,800円

費用合計 937,767円 

収支  ▲246,967円


初年度の赤字は物件購入前から想定していた。そもそも初年度から黒字を叩き出せる物件を購入するコネも能力も資金も無いので、あきらめた。あきらめたからこそ1棟目を買えたという事にする。

赤字の主な要因だが1棟目の不動産取得税や2棟目の仲介手数料、登記費用など物件取得時の費用で租税公課勘定と支払手数料勘定が大きな金額となっている。来年以降はもっと小さな金額となる筈だ。また耐用年数超過の物件の為に減価償却費が大きな額になっているが、ルールだからどうしようもないし、CFに影響しない損金なのでむしろウェルカムだ。

CF (収支+減価償却費) +271,878円

CFがプラスだから良し。無借金なのでCFが+1円でも勝ちだと思う事にしている。”投資効率”という概念は知らないので存在しない。


●記念すべき人生初の貸借対照表



貸借対照表は、建設仮勘定は期末時点で2棟目がリフォーム中であったので建物代金分が計上してある。2棟目購入は開業届後なので購入した時点で建物勘定に仕訳して問題無いはずだが、「資産計上しているにもかかわらず償却開始しない」という処理が、使用している会計クラウドサービスでどのようにすれば良いか調べるのが面倒だったわからなかったのと、税務署から説明を求められる頃には経緯を忘れてしまう自信があるので建設仮勘定を使用した。あ、リフォーム中とかでした?などと汲んでくれる担当官である事を期待したいが、その様な幸運に恵まれる星の元に生まれていない。生まれてたらお宝物件を1棟目から買えている筈だ。

●次期の見通し

2年目の見通しとしては収支ギリ赤、もしかしたらチョイ黒の腹積もりであったが、新年早々に1棟目入居者の「保証会社による退去処分」という貴重な経験をさせて頂いた関係により収入低下が確定している。2年目もそこそこな赤字の可能性が大。


大家・不動産投資家としては三流以下のスタート。話題にできるほどの大失敗でもなく、微妙な失敗具合が誰かの役に立つ日が来ることを願う。来ないか。

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